Un propriétaire vous appelle : il vient d'hériter d'une maison des années 70, classée F, et il a entendu parler du « nouveau Pinel dans l'ancien ». Il veut savoir s'il peut la rénover, la louer et défiscaliser. Il y a encore quelques mois, la réponse était simple : non, les maisons étaient exclues. Aujourd'hui, elle dépend d'un texte qui n'est pas encore voté. C'est tout l'enjeu de la proposition de loi Létard, qui assouplit le dispositif Jeanbrun, et du projet de loi qui l'a depuis reprise.
L'essentiel au 25 septembre 2026, la proposition de loi Létard ouvre le dispositif Jeanbrun aux maisons individuelles anciennes, supprime le seuil de travaux en pourcentage et le remplace par un objectif de gain au DPE. Ces mesures ont été reprises dans le projet de loi Relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat en juillet. Rien n'est encore applicable : les règles d'origine du dispositif Jeanbrun s'appliquent toujours.
Comprendre le dispositif Jeanbrun et ses limites dans l'ancien
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, succède au Pinel. Il vise les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 et change de logique : l'avantage n'est plus une réduction d'impôt, mais un amortissement annuel d'une fraction du prix d'acquisition, déduit des revenus fonciers.
Les engagements du bailleur
En contrepartie, le bailleur s'engage à louer nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, en respectant des plafonds de loyer et de ressources. Le logement se loue donc avec un bail de location non meublée. Dans l'ancien, les taux d'amortissement vont de 3 % à 4 % selon le niveau de loyer choisi. Un point souvent oublié : l'avantage n'est pas définitif, puisque les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Pourquoi le volet ancien a bloqué
Le ministre du Logement lui-même a reconnu un bilan nul dans l'ancien. En cause, deux conditions : un seuil de travaux fixé à 30 % du prix d'acquisition et l'obligation d'atteindre un DPE A ou B après rénovation. S'y ajoutait une incohérence : présenté comme applicable partout, sans zonage, le dispositif ne visait en réalité que le logement collectif. Les maisons, qui constituent l'essentiel du parc locatif hors métropoles, en étaient exclues.
Ce que change la proposition de loi Létard
La proposition de loi n°2674, déposée le 14 avril 2026 par Valérie Létard, députée du groupe LIOT et ancienne ministre du Logement, corrige le statut du bailleur privé sur trois points.
L'ouverture aux maisons individuelles anciennes
Premier apport : les maisons individuelles anciennes deviennent éligibles. C'est la mesure qui concerne le plus directement les agences implantées en zones périurbaines et rurales, où l'offre locative repose surtout sur l'habitat individuel.
La fin du seuil de travaux, remplacé par un objectif énergétique
Le texte initial ramenait le seuil de 30 % à 20 %. Un amendement adopté en commission des affaires économiques le 20 mai l'a purement et simplement supprimé. Dans la version votée par l'Assemblée, un logement classé F ou G doit gagner deux classes au DPE, les autres logements au moins une.
Deux mesures complémentaires
Le texte révise aussi le prêt collectif à adhésion simplifiée pour les copropriétés, et prévoit une expérimentation de deux ans facilitant le regroupement des artisans du bâtiment sur les petits chantiers privés. Il a été adopté en première lecture le 28 mai 2026, par 85 voix contre 29.
Où en est la réforme du dispositif Jeanbrun en septembre 2026 ?
C'est le point que beaucoup d'articles ont manqué : la réforme avance désormais sur deux textes. La proposition de loi Létard doit encore passer au Sénat ; en parallèle, le gouvernement a repris ces assouplissements dans l'article 4 de son projet de loi Relance et décentralisation du logement.
Le calendrier à suivre
- 14 avril 2026, dépôt de la proposition de loi Létard à l'Assemblée nationale.
- 20 mai 2026, suppression du seuil de travaux en commission.
- 28 mai 2026, adoption de la proposition de loi en première lecture par l'Assemblée.
- 8 juillet 2026, le Sénat adopte le projet de loi Relance logement et supprime lui aussi le seuil de travaux, au profit d'un gain de deux classes au DPE.
- 23 septembre 2026, rapport de la commission des affaires économiques de l'Assemblée sur le projet de loi ; adoption définitive visée d'ici la fin de l'année.
Règle simple pour l'agence, tant qu'aucun texte n'est promulgué, un investisseur qui achète aujourd'hui doit raisonner avec les règles d'origine : 30 % de travaux et DPE A ou B. Parlez de perspective à vos clients, pas de règle acquise.
Ce qui changerait concrètement
Pour un bien ancien peu cher, l'effet serait décisif. Avec un seuil de 30 %, une maison achetée 100 000 euros impose 30 000 euros de travaux, même si 15 000 euros suffisent à gagner deux classes au DPE. Avec un critère de résultat, seul compte le gain énergétique obtenu. Le projet de loi du gouvernement ajoute une ouverture : les locaux non résidentiels transformés en logement, comme des bureaux, deviendraient éligibles.
Ce qui ne change pas
L'assouplissement porte sur l'accès au dispositif, pas sur les engagements du bailleur. Location nue en résidence principale, durée de neuf ans, plafonds de loyers et de ressources des locataires selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social) : tout reste en place. En cas de rupture de l'engagement, qu'il s'agisse d'une vente anticipée, d'un passage en meublé ou d'un locataire non conforme, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier.
Ce que les agences immobilières doivent anticiper
Repérer dès maintenant les biens concernés
Les maisons anciennes classées E, F ou G de votre portefeuille, aujourd'hui hors dispositif, pourraient devenir éligibles. Ce sont aussi les biens les plus exposés au calendrier d'interdiction de location ; voir quel DPE pour louer et le cas des logements classés D.
Intégrer le gain de classe DPE dans le conseil investisseur
Avec la fin du seuil en pourcentage, la question n'est plus « combien de travaux ? » mais « combien de classes gagnées ? ». L'estimation du gain réalisable entre dans l'analyse de rentabilité, avec les aides mobilisables et nos simulateurs d'investissement locatif.
Repère pratique : les aides à la rénovation énergétique
Préparer une mise en location rapide
Le dispositif exige une première mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux ou l'acquisition. Pour l'agence qui détient le mandat, un bien Jeanbrun doit donc se louer vite, et à un locataire éligible. C'est une opportunité directe pour les agences qui développent leur activité de gestion locative.
Comment sélectionner un locataire dans un logement Jeanbrun
Un logement Jeanbrun impose une double contrainte : le candidat doit être solvable, mais ses ressources ne doivent pas dépasser le plafond applicable. La règle habituelle du loyer par rapport au salaire ne suffit plus ; il faut contrôler une fourchette. Et un locataire non conforme peut coûter au bailleur la reprise de ses amortissements.
Dans un logement à plafond de ressources, un faux avis d'imposition peut aussi bien gonfler que réduire des revenus. La vérification ne porte plus seulement sur la solvabilité, mais sur l'éligibilité.
Voici la méthode à appliquer pour chaque candidature :
- Exiger l'avis d'imposition dès la candidature, pour comparer les ressources du foyer au plafond ; la liste des pièces à demander à un futur locataire reste la base.
- Vérifier l'authenticité du document avec notre guide pour vérifier un avis d'imposition, dans un contexte où la fraude aux dossiers locatifs explose.
- Contrôler la solvabilité en parallèle ; voir comment vérifier la solvabilité d'un locataire.
- Garder une trace de la décision, pour pouvoir montrer au bailleur, en cas de contrôle fiscal, quelles pièces ont été reçues, vérifiées et retenues.
Centraliser les dossiers dans un outil dédié plutôt que dans des pièces jointes d'e-mails facilite cette traçabilité ; c'est le rôle d'un espace candidat pour agences comme Greenloc.
Questions fréquentes sur la loi Létard et le dispositif Jeanbrun
La proposition de loi Létard est-elle adoptée ?
Non. Elle a été votée en première lecture par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026 et doit passer au Sénat. Ses mesures figurent aussi dans le projet de loi Relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d'examen à l'Assemblée.
Les maisons anciennes sont-elles déjà éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Pas encore. Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont éligibles tant que la réforme n'est pas définitivement adoptée.
Le seuil de 30 % de travaux existe-t-il toujours ?
Oui, à ce jour. L'Assemblée (PPL Létard) et le Sénat (projet de loi Relance logement) ont tous deux voté sa suppression au profit d'un gain de classes au DPE, mais les critères exacts diffèrent encore entre les deux versions.
Le locataire doit-il respecter un plafond de revenus ?
Oui. Le dispositif impose des plafonds de ressources au locataire en plus des plafonds de loyers, selon le niveau choisi : intermédiaire, social ou très social. La réforme ne modifie pas ce point.
Que doit faire une agence dès aujourd'hui ?
Identifier les maisons anciennes énergivores de son portefeuille, intégrer le gain de classe DPE dans ses conseils aux investisseurs, et préparer un processus de sélection capable de vérifier les ressources des candidats par rapport aux plafonds.
Conclusion et prochaine étape
La proposition de loi Létard a lancé l'assouplissement du dispositif Jeanbrun ; le projet de loi Relance logement devrait le finaliser d'ici la fin de l'année. Pour les agences, l'enjeu dépasse la fiscalité : plus de biens anciens éligibles, c'est plus de locations encadrées, avec des candidats à sélectionner sous double contrainte de solvabilité et de plafond de ressources. Cet article sera mis à jour dès l'adoption définitive du texte.
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