Louer sans discriminer : ce que doit faire une agence

par Thomas | Oct 12, 2026 | Agences, Propriétaires bailleurs

Négociatrice d'agence immobilière examinant des dossiers de candidature locative selon des critères objectifs, avec l'affiche « Louer sans discriminer » au mur

Aucun texte n'impose à une agence immobilière une procédure écrite de non-discrimination comparable à celle de la lutte contre le blanchiment. Mais la loi sanctionne lourdement la discrimination à la location, y compris lorsqu'elle vient d'une consigne du propriétaire. Voici les trois leviers recommandés, la méthode pour prouver une sélection objective et ce que disent les derniers testings.

En bref

Aucun texte n'impose à une agence immobilière une procédure écrite de non-discrimination comparable au dispositif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT).

La formation est en revanche obligatoire : le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 modifié impose aux professionnels de l'immobilier, sur trois années consécutives, au moins 2 heures de formation à la non-discrimination dans l'accès au logement et au moins 2 heures sur les autres règles déontologiques.

Refuser une location pour un motif discriminatoire est puni de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende par l'article 225-2 du code pénal, et une personne morale encourt jusqu'à 225 000 euros d'amende.

Selon la Cour de cassation (Cass. crim., 7 juin 2005, n° 04-87.354), l'agence qui applique la consigne discriminatoire d'un propriétaire est auteur de la discrimination au même titre que lui.

Le Défenseur des droits met gratuitement à disposition des agences trois outils publiés en 2025 : le guide « Louer sans discriminer ; un guide pour professionnaliser ses pratiques », la fiche pratique « 8 étapes pour louer sans discriminer » et une affiche à apposer en agence.

Définition : la discrimination dans l'accès à la location est le fait de refuser un logement à un candidat, ou de subordonner la location à une condition, en raison de l'un des critères énumérés à l'article 225-1 du code pénal, comme l'origine, le handicap, l'âge ou la situation de famille. L'article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit expressément ce refus.

Une agence immobilière est-elle obligée d'avoir une procédure de non-discrimination ?

Non, aucun texte n'oblige une agence immobilière à rédiger une procédure interne de non-discrimination comparable au dispositif LCB-FT. La loi impose en revanche une formation à la non-discrimination (décret n° 2016-173 du 18 février 2016) et sanctionne pénalement la discrimination à la location. Le Défenseur des droits recommande en outre une clause de non-discrimination dans les mandats.

Trois leviers concrets permettent à une agence de louer sans discriminer, le premier étant une obligation légale : la formation des collaborateurs, une clause de non-discrimination dans les mandats et les contrats de travail, et la diffusion des outils publiés en 2025 par le Défenseur des droits.

Ce que la loi n'impose pas

Le dispositif LCB-FT ne vise la location que lorsque le loyer mensuel atteint au moins 10 000 euros (code monétaire et financier, article L. 561-2 8°) ; la quasi-totalité des locations gérées en agence échappe donc à cette logique de procédure obligatoire. Les procédures-types de sélection des locataires relèvent des recommandations du Défenseur des droits. Elles ne sont pas imposées par un texte, mais elles constituent votre meilleure défense en cas de litige.

Levier 1 : la formation non-discrimination de la loi Hoguet

Depuis le 1er janvier 2021, le décret n° 2016-173 du 18 février 2016, modifié par le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, impose aux professionnels de l'immobilier 14 heures de formation continue par an, ou 42 heures sur trois années consécutives. Sur ces trois années, au moins 2 heures doivent porter sur la non-discrimination dans l'accès au logement et au moins 2 heures sur les autres règles déontologiques (articles 2 et 3 du décret n° 2016-173).

Selon l'article 1er du décret n° 2016-173, sont concernés le titulaire de la carte professionnelle ou son représentant légal, les directeurs d'établissement, de succursale ou d'agence, et les personnes habilitées par le titulaire, qu'elles soient salariées ou non, ce qui inclut les agents commerciaux. Le titulaire transmet les justificatifs à la CCI au plus tard lors du renouvellement de sa carte (article 6) ; les personnes habilitées transmettent les leurs au titulaire. Tenez un suivi des heures par collaborateur.

Levier 2 : une clause de non-discrimination dans les mandats et les contrats

Le guide du Défenseur des droits propose, en page 30, un modèle de clause de non-discrimination à intégrer au mandat de gestion ou de location. Ce guide a été élaboré avec les principaux réseaux et fédérations du secteur, dont la FNAIM, l'UNIS et le SNPI. La clause fixe dès la signature que le choix du locataire repose sur des critères objectifs, ce qui vous donne une base solide pour refuser une consigne contraire.

Côté recrutement, le guide recommande d'informer chaque collaborateur de ces règles dès son arrivée ; certains réseaux insèrent une telle clause dans le contrat de travail. C'est un moyen simple de rendre l'engagement visible, en interne comme vis-à-vis des propriétaires.

Levier 3 : les outils 2025 du Défenseur des droits

Le Défenseur des droits a publié en 2025 trois outils destinés aux professionnels. Le premier est le guide « Louer sans discriminer ; un guide pour professionnaliser ses pratiques », 3e édition, mai 2025, avec une annexe « 20 points à vérifier », six cas pratiques et un quiz. Le deuxième est la fiche pratique « 8 étapes pour louer sans discriminer ». Le troisième est l'affiche du même nom, à apposer en agence, qui rappelle les contacts utiles (39 28 et antidiscriminations.fr). Diffusez les deux premiers à l'équipe et affichez le troisième à l'accueil.

Quels sont les risques pour une agence immobilière qui discrimine un candidat locataire ?

L'article 225-2 du code pénal prévoit 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende pour le refus de louer fondé sur un motif discriminatoire ; une agence constituée en personne morale encourt jusqu'à 225 000 euros d'amende et des peines complémentaires, dont l'interdiction d'exercer. En cas de litige, si le candidat présente des éléments de fait laissant supposer une discrimination, il revient à l'agence de prouver que sa décision est justifiée.

L'article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 renvoie aux motifs définis à l'article 225-1 du code pénal. Cette liste compte plus d'une vingtaine de critères, parmi lesquels l'origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l'apparence physique, la particulière vulnérabilité économique, le patronyme, le lieu de résidence, l'état de santé, le handicap, l'âge, l'orientation sexuelle, l'identité de genre, les opinions politiques, les activités syndicales, la capacité à s'exprimer dans une autre langue que le français, ou l'appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion.

L'article 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aménage la charge de la preuve : le candidat présente des éléments de fait laissant supposer une discrimination, puis il revient à la partie défenderesse de prouver que sa décision est justifiée. Les sanctions pénales figurent aux articles 225-2, 225-4 et 131-38 du code pénal. L'article 225-3-1 du code pénal précise que le délit est constitué même lorsque la demande émane de personnes cherchant à démontrer la discrimination : le testing est donc une preuve recevable.

S'y ajoutent deux règles très concrètes. L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit de refuser une caution parce qu'elle n'est pas de nationalité française ou ne réside pas en métropole. L'article 22-2 de la même loi et le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixent une liste limitative des pièces exigibles ; toute autre demande est interdite et peut entraîner une amende administrative prononcée par le préfet, jusqu'à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Pour le détail, consultez notre liste des pièces à demander à un futur locataire. Enfin, le code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 engage chaque professionnel de l'immobilier à ne commettre aucune des discriminations de l'article 225-1 du code pénal.

Que doit faire une agence face à une consigne discriminatoire du propriétaire ou de l'assureur GLI ?

Une agence immobilière doit refuser la consigne discriminatoire d'un propriétaire, car l'agence qui l'applique est auteur de la discrimination au même titre que le bailleur (Cass. crim., 7 juin 2005, n° 04-87.354). Un critère imposé par un assureur GLI n'exonère pas davantage l'agence, selon le guide du Défenseur des droits.

Le guide du Défenseur des droits cite le cas de critères GLI qui ne retiennent que les revenus d'emploi, ou qui ne prennent en compte l'allocation aux adultes handicapés (AAH) qu'à hauteur de 30 %. Appliquer mécaniquement ce type de règle écarte des candidats pour un motif lié au handicap, et c'est l'agence qui sélectionne. Pour mieux cerner le fonctionnement de ces contrats, voyez notre article sur l'assurance loyers impayés.

Face au propriétaire, la fiche pratique (p. 2) et le guide du Défenseur des droits (p. 29) recommandent une méthode en quatre temps. Restez neutre. Reformulez la demande en termes neutres, par exemple « ce qui compte, c'est le dossier ». Ne restez jamais dans l'implicite : faites préciser la demande pour qu'elle soit explicite. Recentrez enfin l'échange sur l'intérêt d'une réponse professionnelle. Si cette clause figure au mandat, elle vous permet de refuser la consigne, voire de renoncer au mandat.

Quelles sont les 8 étapes du Défenseur des droits pour louer sans discriminer ?

La fiche pratique « 8 étapes pour louer sans discriminer », publiée en 2025 par le Défenseur des droits, découpe la mise en location en huit étapes, de l'engagement avec le propriétaire jusqu'à la signature du bail. Chacune de ces huit étapes vise à fixer des règles identiques pour tous les candidats avant de rencontrer le premier d'entre eux.

S'engager avec le propriétaire sur des critères objectifs, en intégrant au mandat la clause dont le guide fournit un modèle en page 30.
Définir les conditions de location au moyen d'une fiche-type, avec les mêmes garanties exigées de tous et une information sur la garantie Visale.
Établir une liste-type des pièces justificatives conforme au décret n° 2015-1437 et ne pas refuser un garant parce qu'il réside outre-mer ou à l'étranger.
Prévenir les discriminations lorsque plusieurs acteurs interviennent, qu'il s'agisse des consignes du bailleur, de l'assureur GLI ou de la copropriété.
Limiter l'annonce aux conditions indispensables, sachant que réserver un logement aux moins de 30 ans constitue une discrimination liée à l'âge.
Garantir l'égalité de traitement en donnant les mêmes informations à tous, en acceptant des pièces équivalentes et en informant rapidement chaque candidat de la suite donnée, y compris en cas de refus.
Choisir le locataire selon une procédure-type fondée uniquement sur des critères liés à la location, car exiger des revenus exclusivement salariaux écarte notamment les personnes handicapées.
Établir le bail sur le contrat-type.

Comment une agence immobilière peut-elle prouver une sélection objective des candidats ?

Pour prouver une sélection objective des candidats locataires, l'agence fixe ses critères avant la mise en location, présélectionne tous les dossiers complets qui les remplissent, les départage par un critère objectif comme l'ordre d'arrivée des dossiers complets et garde une trace de chaque étape. Elle informe aussi chaque candidat de la suite donnée.

Fixer les critères d'avance et les annoncer

Le guide recommande d'annoncer aux candidats les critères retenus et le délai de réponse. Les critères doivent rester liés à la location : solvabilité, garanties, adéquation entre la taille du ménage et celle du logement. Exiger exclusivement une caution parentale est déconseillé, et refuser un garant parce que ses revenus proviennent de l'AAH, d'une pension d'invalidité ou d'une retraite est discriminatoire. Pour structurer l'analyse financière, appuyez-vous sur notre méthode pour vérifier la solvabilité d'un locataire.

Départager par l'ordre d'arrivée des dossiers complets

Une fois tous les dossiers complets et conformes présélectionnés, le guide préconise de les départager par des critères objectifs, par exemple l'ordre d'arrivée des dossiers complets ou l'adéquation entre la taille du ménage et celle du logement. L'ordre d'arrivée est simple à expliquer au propriétaire comme au candidat écarté, et il neutralise les préférences subjectives.

Tracer et informer

Le guide juge les tableaux de bord informatiques « particulièrement recommandés » (p. 48 à 50) pour tracer les contacts, les rendez-vous et les visites, et pouvoir se justifier. Avec l'aménagement de la charge de la preuve, cette traçabilité devient votre principal argument. Informez enfin tous les candidats de la suite donnée à leur dossier, dans le délai annoncé. Côté RGPD, la conservation de ces traces doit être conciliée avec les durées recommandées par la CNIL : nous le détaillons dans notre article sur le RGPD des candidatures et sur notre page RGPD pour les agences.

Combien d'agences immobilières acceptent une demande discriminatoire ?

Selon le testing de SOS Racisme publié en janvier 2026, 48,48 % des 198 agences testées acceptent ou facilitent une demande discriminatoire, soit près d'une agence sur deux. Les testings précédents de SOS Racisme donnaient 51 % en 2019 et 48,5 % en 2022 : la proportion baisse à peine, ce qui plaide pour une formation et des procédures continues.

Le testing de 2019 portait sur 90 agences d'Île-de-France et celui de 2022 sur 136 agences (guide du Défenseur des droits, p. 18) ; les résultats 2025 ont été rapportés par MySweetImmo le 28 janvier 2026. Depuis décembre 2022, la FNAIM et SOS Racisme mènent par ailleurs un partenariat testing, contrôle et formation sous l'égide de la DILCRAH.

Les réclamations reçues par le Défenseur des droits confirment l'enjeu : selon le guide (p. 5), en 2024, 33 % des réclamations reçues dans le domaine du logement concernaient le handicap et 26 % l'origine. L'étude MICADO (2019) a par ailleurs montré que l'envoi d'un courrier du Défenseur des droits accompagné du guide produisait un effet à court terme qui ne se maintenait pas dans la durée. Une sensibilisation ponctuelle ne suffit donc pas.

Un logiciel de gestion des candidatures aide-t-il une agence à louer sans discriminer ?

Un logiciel de gestion des candidatures ne remplace ni la formation obligatoire ni la clause de mandat, mais il peut rendre les bonnes pratiques de non-discrimination plus systématiques. L'intérêt d'un logiciel de gestion des candidatures tient à trois points : limiter les pièces demandées, structurer l'analyse des dossiers et laisser la décision finale à un humain.

Sur Greenloc, par exemple, le portail candidat ne demande que les pièces autorisées par le décret n° 2015-1437. Le score de dossier est une aide à la décision, pas un verdict, et le message de refus n'est envoyé au candidat qu'après la décision du négociateur : l'outil ne refuse jamais seul. La vérification documentaire et l'anti-fraude portent sur l'authenticité et la cohérence des pièces, sans élargir la liste des justificatifs. Pour aller plus loin sur ce dernier point, consultez notre article sur le faux dossier de location. Si vous souhaitez voir comment ces principes s'appliquent au quotidien d'une agence, découvrez Greenloc pour les agences.

FAQ

Une agence immobilière doit-elle avoir une procédure écrite de non-discrimination ?

Non, aucun texte n'impose aux agences immobilières une procédure interne écrite de non-discrimination comparable au dispositif LCB-FT. Les procédures-types de sélection sont des recommandations du Défenseur des droits. Elles restent toutefois le moyen le plus efficace de prouver une sélection objective en cas de litige : si le candidat présente des éléments laissant supposer une discrimination, l'agence doit prouver que sa décision est justifiée.

Combien d'heures de formation non-discrimination pour un agent immobilier ?

Le décret n° 2016-173 du 18 février 2016 modifié impose au moins 2 heures de formation à la non-discrimination dans l'accès au logement sur trois années consécutives. Ces heures s'inscrivent dans les 14 heures annuelles ou 42 heures sur trois ans de formation continue, avec au moins 2 heures sur les autres règles déontologiques. Les agents commerciaux habilités sont concernés.

Une agence peut-elle refuser un candidat à la demande du propriétaire ?

Non, lorsque la demande du propriétaire repose sur un critère discriminatoire. L'agence qui applique cette consigne est auteur de la discrimination au même titre que le bailleur (Cass. crim., 7 juin 2005, n° 04-87.354). Le Défenseur des droits conseille de rester neutre et de faire préciser la demande ; une clause de non-discrimination au mandat permet de refuser la consigne.

Un critère imposé par l'assureur GLI protège-t-il l'agence ?

Non. Le guide « Louer sans discriminer » du Défenseur des droits cite des critères GLI limités aux revenus d'emploi ou retenant l'allocation aux adultes handicapés (AAH) à 30 %, qui n'exonèrent pas l'agence. C'est l'agence qui sélectionne le locataire ; elle reste donc responsable du critère appliqué, même lorsqu'il vient du contrat d'assurance.

Quelle sanction pour une agence immobilière qui discrimine un candidat locataire ?

Le refus de location pour un motif discriminatoire est puni de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende (article 225-2 du code pénal). Une personne morale encourt jusqu'à 225 000 euros d'amende et des peines complémentaires, dont l'interdiction d'exercer. Exiger une pièce non autorisée expose aussi à une amende administrative prononcée par le préfet, jusqu'à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Une agence peut-elle refuser un garant qui ne vit pas en France métropolitaine ?

Non. L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit de refuser une caution parce qu'elle n'est pas de nationalité française ou ne réside pas en métropole. La fiche pratique « 8 étapes pour louer sans discriminer » du Défenseur des droits rappelle également qu'un garant résidant outre-mer ou à l'étranger ne doit pas être refusé.

Où trouver le guide du Défenseur des droits « Louer sans discriminer » ?

Le guide « Louer sans discriminer ; un guide pour professionnaliser ses pratiques » (3e édition, mai 2025) est téléchargeable gratuitement sur la page « Discriminations : la location de logement » du site du Défenseur des droits. Cette page propose aussi la fiche pratique « 8 étapes pour louer sans discriminer » et l'affiche à apposer en agence.

Sources

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