La fraude aux dossiers locatifs explose… comment s’en protéger ?

Un « I » à la place d’un « D », et le tour est joué. Avec ce CDI qui remplace le CDD, vous avez devant les yeux un dossier locatif bien plus attractif. Cette pratique pourrait sembler marginale, mais une étude menée par Imodirect en janvier dernier estime qu’en 2023, pas moins de 12% des dossiers montés pour obtenir un logement contiennent au moins un document falsifié. L’Île-de-France est plus concernée encore, avec 23% des candidatures touchées par le phénomène.

Si la plupart du temps, cet emballement ne s’explique pas par une volonté accrue des locataires de ne pas payer leur bailleur, explique l’étude d’Imodirect, les risques pour l’agence restent bien réels.

D’abord, l’évidence même est de s’éviter les risques d’impayés. Mais d’autres problèmes peuvent découler de l’impayé du locataire. Même un bailleur couvert par des garanties loyers impayés (GLI) peut voir son assurance lui refuser le remboursement si elle estime qu’il n’a pas été suffisamment prudent – avec, par exemple, un dossier grossièrement falsifié.

• Comment s’en protéger ?

• Les raisons de l’explosion des fraudes

• Les risques encourus par le fraudeurs

I- Alors, comment s’en protéger ?

Il existe plusieurs façons de se prémunir du danger des fraudes au dossier locatif :

➡️ « À la mano »

D’abord, il est possible pour le professionnel ou le propriétaire bailleur de s’assurer de la véracité des documents transmis en vérifiant :

• La carte d’identité : il n’existe pas de méthode infaillible pour s’assurer que la carte d’identité transmise n’a pas été falsifiée. Néanmoins, le bailleur peut s’assurer que la police d’écriture est correcte et que les éléments sont bien disposés aux bons endroits.

• La carte Vitale : on peut s’assurer rapidement que la carte vitale est authentique en s’assurant que le numéro de sécurité sociale correspond aux informations transmises par le candidat. En effet, le premier chiffre (1 ou 2) correspond au sexe masculin ou féminin de la personne ; le second, à son année de naissance (91 pour une personne née en 1991); le troisième, au mois de naissance (09 pour septembre) ; et le quatrième, au département du lieu de naissance (44 pour Loire Atlantique).

• Le bulletin de salaire est probablement le document le plus facile à modifier, et ces modifications laissent peu de traces à l’œil non averti… Il est néanmoins possible de les repérer en croisant les données avec le reste du dossier, ou en vérifiant l’avis d’imposition en scannant le 2D-doc (plus d’informations sur notre article « Vérifier l’avis d’imposition des candidats location » en cliquant ici.

Par ailleurs, l’existence de l’employeur, son adresse, le montant de l’imposition sont autant de données qu’il est facile de vérifier.

 

➡️ Combattre l’IA par l’IA

Les fraudeurs ont de plus en plus recours à l’intelligence artificielle pour produire de faux documents. Contre ce phénomène, il est possible pour les agences d’y recourir également, notamment pour recroiser les données du dossier. Plusieurs technologies permettent d’authentifier les dossiers de location et de se prémunir contre la fraude. Il existe plusieurs méthodes de vérification :

Étude technique des pièces : différents points de contrôles sont effectués sur les pièces en analysants toutes modifications et incohérences qui mettent en doute l’authenticité de par exemple une Carte Nationale d’identité.

• Le contrôle de l’authenticité des documents. L’intelligence artificielle permet de croiser les données transmises par le client pour vérifier leur concordance. Dans un second temps, grâce à une base de données externe, elle peut s’assurer de l’authenticité des informations. Par exemple, grâce à la base de données de société.com, elle peut s’assurer de l’existence de l’entreprise qui emploie le candidat.

Vérification d’identité : c’est ce que l’on appelle un KYC, acronyme anglais pour « Knwo Your Customer ». L’objectif, comme son nom l’indique, est qu’une entreprise puisse être sûre de l’identité de son client des informations qu’il lui a transmises. L’avantage d’un système KYC est son entière digitalisation, permettant à l’agence à la fois un gain de temps et évite les erreurs ou inattentions humaines.

• Une vérification de l’authenticité de la carte d’identité du client, par test biométrique grâce à une vidéo que l’entreprise lui demande de prendre en selfie (ou Vidéo IDentification).

À l’issue de ces vérifications, les outils de contrôle fournissent une note de confiance qui évalue le risque de faux documents dans le dossier. Sur cette base l’entreprise pourra prendre sa décision.

Bien entendu, chacune des données récoltées par l’entreprise ou son partenaire de vérification est réalisée en respect du règlement européen sur la protection des données.

II- Les raisons de l’explosion des fraudes

Il est bon de comprendre les motifs des fraudeurs pour mieux se protéger des effets de la fraude, d’autant que l’étude menée par Imodirect montre que candidats modifiant les documents n’ont, pour la plupart, pas la volonté d’être mauvais payeur. Au contraire, indiquent ces articles du Monde et des Echos, il s’agit souvent de professionnels en CDD, freelance, ou même des CDI tout frais qui craignent que la précarité apparente de leur emploi ne fasse peur, quand bien même leur salaire serait suffisant pour assurer le loyer.

Si cette situation est ancienne, la raison de l’explosion du nombre de fraudes résulte de la crise du logement. Les locataires qui autrefois auraient pu devenir propriétaire sont confrontés à la fois à l’augmentation du taux d’emprunt et à une demande d’apport plus conséquente de la part des banques. Ainsi, la rotation locataire-propriétaire n’a pas lieu, et le marché de la location immobilière se retrouve embouteillé. Par conséquent, la concurrence féroce entre les candidats pousse certains d’entre eux à trafiquer leur dossier pour le rendre plus attractif.

III- Les risques encourus par le fraudeur

Vous qui envisagez peut-être de rajouter un 0 sur votre fiche de paie pour obtenir un logement en vous disant « après tout, ce n’est pas si grave, je compte bien payer », sachez que le Code pénal ne rigole pas avec la fraude. L’article 441-1 punit de 3 ans de prison et de 45.000€ d’amende « toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit ».

Plus grave encore, falsifier des éléments de son dossier locatif peut constituer un escroquerie – fait d’obtenir par la fraude des fonds, des valeurs, des biens ou des services – qui est punie de cinq ans d’emprisonnement de 375 000 euros d’amende.

Enfin, il est bon de rappeler qu’à tout le moins, le bailleur peut faire annuler le contrat au titre de l’article 1109 du Code civil, qui dispose que le contrat est nul si le consentement a été « surpris par le dol » (en d’autres termes, si l’une des parties a trompé l’autre volontairement dans le but d’obtenir son consentement).

Si les condamnations pour fraude au dossier locatif restent relativement rares et bien moins lourdes que celles affichées par le Code pénal, elles existent. Le tribunal de Quimper a condamné en 2022 une femme à 12 mois de prison pour avoir falsifié l’ensemble de son dossier locatif (faux noms, justificatifs, pièces d’identité, titre de pension).

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