Guide complet pour gérer soi-même sa location immobilière
Introduction à la gestion locative autonome
Gérer seul sa propriété locative offre une économie substantielle sur les honoraires d’agence et une maîtrise complète sur la location, mais exige une connaissance approfondie des responsabilités légales et une implication continue.
Aspect financier :
✅ Économies sur les frais d’agence qui peuvent représenter jusqu’à un mois de loyer.
✅ Flexibilité du loyer : En gérant la location soi-même, vous pouvez fixer le loyer et les charges selon vos propres critères, ce qui peut potentiellement augmenter les bénéfices.
❌ Temps investi : Trouver des locataires, gérer les visites, les contrats de location, les réparations, le paiement du loyer… La gestion de la location nécessite du temps. La relation avec un locataire difficile ou mauvais payeur peut rendre l’exercice laborieux.
❌ Risque de vacance prolongée : des travaux qui se prolongent, un loyer trop élevé. Une multitude d’aléas peuvent entraîner une perte de revenus.
❌ Mauvais choix de locataires : En l’absence d’une agence immobilière qui agit en tant que tiers, il est plus difficile de vérifier la solvabilité, la fiabilité des candidats ou de gérer une relation avec un locataire difficile. Cette situation rend l’exercice laborieux et peut entraîner des impayés ou des dommages à la propriété. Utilisez Greenloc pour récupérer des dossiers de candidats complets et sécurisé
Aspect compétences :
✅Apprentissage de la gestion immobilière : Gérer soi-même une location permet d’acquérir une expérience précieuse dans le domaine de l’immobilier et un savoir-faire.
❌Manque d’expertise professionnelle : Les propriétaires peuvent ne pas avoir les compétences et les connaissances nécessaires pour gérer efficacement une location, ce qui peut entraîner du stress et des erreurs coûteuses.
- Évolutions des lois et des réglementations : Les lois sur la location peuvent changer, et il est de la responsabilité du propriétaire de se tenir informé de ces changements pour rester en conformité et éviter des litiges juridiques et des amendes.
- Contrôle total et seul responsable : Le propriétaire a un contrôle sur la gestion de son bien et en prenant l’ensemble des décisions il est responsable civilement.
En résumé, bien que la gestion autonome d’une location puisse offrir des avantages économiques, la nécessité d’investir du temps, d’acquérir des connaissances et de gérer les risques peut représenter un défi pour de nombreux propriétaires. Il est donc important de peser attentivement ces avantages et inconvénients avant de décider de gérer seul sa location d’appartement en France.
Défis et responsabilités du propriétaire bailleur
Le propriétaire bailleur doit être préparé à investir du temps, comprendre les obligations légales et s’occuper des aspects administratifs, financiers et techniques de la location. Maintenant cela dit, voici le Guide pour gérer seul son logement.
I- Préparation de la mise en location
Définir la location et se rendre disponible
Avant de démarrer, il est crucial de définir : le type de location (meublé ou non), la durée souhaitée et le loyer et charges proposée. Connaître la législation et les obligations légales
La gestion locative est chronophage. Assurez-vous d’avoir suffisamment de temps à y consacrer, surtout si vous avez d’autres engagements professionnels ou personnels.
Une compréhension solide des lois encadrant la location est indispensable. Informez-vous sur les droits et devoirs des deux parties, la fixation des loyers, et les normes de sécurité, ci dessous voici un réapitulatif de ces notions :
| Logement vide | Logement meublé | ||
| Bail d’habitation | Bail mobilité | ||
| Durée du bail | Minimum : 3 ans |
Minimum : 1 an (9 mois si le locataire est étudiant) |
Minimum : 1 mois Maximum : 10 mois ⚠️ Attention : seuls certains locataires peuvent signer un bail mobilité (Mutation, Formation, Mission temporaire…) |
| Dépôt de garantie | Montant maximum : 1 mois de loyer (hors charges) | Montant maximum : 2 mois de loyer (hors charges) | Interdit |
| Paiement des charges locatives | Par provisions, et avec régularisation annuelle |
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Au forfait |
| Fiscalité du propriétaire |
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| Fin de bail à l’initiative du locataire |
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| Fin de bail à l’initiative du propriétaire |
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source : service.public.fr
II- Vérification de la conformité du logement
Pour cet exercice, il faut être minutieux et ne rien oublier.
Critères de décence et de confort
Votre logement doit répondre à des critères précis pour être concidéré comme habitable :
Un logement décent doit obligatoirement comporter au moins une pièce principale d’une superficie habitable d’au moins 9 mètres carrés, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Cependant, il existe une exception à ces critères : si le volume de la pièce atteint au moins 20 mètres cubes, il est possible de déroger à ces conditions, à condition que cela ne soit pas interdit par le règlement sanitaire départemental.
Sécurité et équipements obligatoires
Assurez-vous que le logement soit équipé conformément aux exigences de sécurité et de confort, incluant les installations nécessaires pour la cuisine, le repas, l’éclairage, et l’intimité.
Un logement décent doit obligatoirement disposer d’un système de chauffage fonctionnel, alimenté en énergie, permettant de maintenir une température adéquate dans la maison ou l’appartement. En plus de cela, il doit comporter les équipements essentiels pour un confort moderne, tels qu’une cuisine, un approvisionnement en eau potable, un système d’évacuation des eaux usées (connecté soit au réseau d’assainissement soit à une fosse septique individuelle), des installations sanitaires, et une installation électrique sécurisée.
Diagnostics techniques indispensables
Réalisez les diagnostics immobiliers obligatoires pour assurer la sécurité et informer le locataire sur les aspects techniques du logement, comme la performance énergétique.
Depuis le 1er janvier 2018, tous les logements destinés à la location doivent respecter des normes minimales en matière d’étanchéité à l’air extérieur. À partir du 1er juillet 2018, un critère supplémentaire concernant la ventilation est également requis. Il est important de noter que ces exigences ne visent pas à atteindre un niveau élevé de performance énergétique, ni à répondre aux normes minimales établies par la réglementation thermique de 2012 pour les nouveaux logements. Seuls les logements présentant les pires performances énergétiques, qualifiés de « passoires énergétiques », seront potentiellement concernés par ces nouveaux critères.
⚠️ À savoir : Depuis 1er janvier 2019, conformément à la loi ELAN, tout logement décent doit certifier qu’il n’est pas infesté par des nuisibles ou des parasites. Cela signifie que le propriétaire doit garantir l’absence de rats, de cafards, de punaises de lit, et autres nuisibles. Les frais de traitement sont à la charge du propriétaire, sauf si l’infestation est causée par un manque d’hygiène ou de précaution de la part du locataire.
III- Trouver le locataire idéal
Rédaction et publication de l’annonce
Créez une annonce attrayante avec des photos de qualité et une description détaillée, et publiez-la sur des plateformes de location reconnues comme par exemple leboncoin.
Sélection rigoureuse des candidats et visites
Mettez en place un processus de sélection rigoureux, en vérifiant les antécédents, la stabilité financière, et les références des candidats pour choisir le locataire idéal.
Planifiez les visites en privilégiant la fin de journée et les weekends pour une meilleure disponibilité des candidats. L’important dans cet exercice n’est pas le nombre mais la qualité des candidats. Pour cela, rien de plus simple, demandez dès les premiers échanges à minima le revenu mensuel et le dernier avis d’imposition que vous pouvez vérifier grâce à l’application 2d-Doc. Ensuite, si le candidats est solvable c’est à dire que le loyer n’excède pas 30% du loyer, vous pouvez orgniser une visite.
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IV- Formalités administratives essentielles
Rédaction du contrat de location
Élaborez un contrat de location clair qui détaille tous les aspects du bail, y compris les modalités de paiement et les responsabilités en matière d’entretien. La rédaction d’un contrat de location, également appelé bail, dépend du type de bien (maison, appartement, meublé ou non meublé, etc.). Malgré cette variation, certaines clauses sont obligatoires et communes à tous les baux. Il est recommandé de consulter les sources du service public lors de la rédaction du contrat, afin de garantir sa conformité avec la législation en vigueur.
Réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie
Effectuez un état des lieux minutieux à l’entrée et à la sortie pour documenter l’état du logement et prévenir les litiges futurs. Le locataire et le propriétaire (ou leur représentant, tel qu’un notaire ou un agent immobilier) doivent procéder ensemble à l’établissement de l’état des lieux d’entrée de manière contradictoire, c’est-à-dire en étant présents tous les deux.
Lors de cet état des lieux, le logement doit comporter tous les éléments stipulés dans le bail. Il est également nécessaire que l’inspection se déroule en physique et dans des conditions d’éclairage adéquates.
Dans le contrat de location, il est essentiel d’inclure certains éléments clés :
1. Les coordonnées complètes du bailleur (nom complet et adresse).
2. Les coordonnées complètes du locataire (nom complet et adresse).
3. L’adresse précise de la location, ainsi que toute annexe comme un garage, une cave ou un parking, le cas échéant.
4. Une description détaillée du logement, comprenant le nombre de pièces, les équipements et le type de logement.
5. La surface habitable du logement.
6. La durée du bail de location et les modalités de résiliation.
7. Les détails concernant les éventuels travaux effectués depuis le départ du dernier locataire.
8. Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.
9. Les provisions pour les charges locatives.
10. Le montant du dépôt de garantie.
La signature du contrat intervient entre le propriétaire bailleur et le locataire après la réalisation de l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux revêt une grande importance, car il permet de déterminer si le locataire a causé des dégradations pendant la période de location. L’établissement de l’état des lieux peut se faire de trois manières :
À l’amiable, en présence du locataire et du propriétaire. Dans ce cas, il est recommandé de convenir d’une date pour l’état des lieux de sortie par courrier recommandé avec avis de réception.
Toujours à l’amiable, mais en présence du locataire et d’un professionnel (agent immobilier ou notaire) agissant au nom du propriétaire. De même, il est conseillé de fixer une date pour l’état des lieux de sortie par courrier recommandé avec avis de réception.
Dans le cas où l’une des parties refuse de participer à l’état des lieux ou de le signer, l’autre partie peut recourir à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). Cela constitue un état des lieux litigieux, appelé constat locatif. Le commissaire de justice informe le locataire et le propriétaire (ou leur représentant) par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce au moins 7 jours avant la date prévue pour le constat locatif.
Gestion des paiements de loyers
Le paiement du loyer doit s’effectuer à la date spécifiée dans le bail. Mettez en place un système de collecte des loyers efficace en mettant en place un virement automatique qui simplifiera la gestion du loyer. Cela ne peut être une obligation inscrite dans le bail mais demandez cela à votre futur locataire.
V- Maintenance et gestion des incidents
Répondre aux demandes de réparation
Soyez réactif face aux demandes de réparation des locataires et entretenez le logement pour maintenir de bonnes relations et assurer la pérennité de la location.
Planification de l’entretien régulier
Établissez un plan d’entretien préventif pour éviter les réparations coûteuses et garantir la sécurité et le confort des locataires. Considérez les rénovations et améliorations comme des investissements pour augmenter la valeur de votre propriété et attirer ou retenir les locataires. Pour
VI- Gestion financière et budget
Suivi des dépenses et des revenus locatifs
Gardez une comptabilité détaillée de tous les revenus et dépenses liés à la location pour une gestion rentable et la déclaration de vos impôts.
Prévoir un fonds de roulement pour les imprévus
Constituez un fonds de roulement pour couvrir les dépenses imprévues et les périodes de vacance locative, en mettant de côté une partie des loyers perçus.
Optimisation fiscale et déclaration des revenus
Informez-vous sur les obligations fiscales et optimisez votre déclaration de revenus locatifs pour rester en conformité tout en minimisant votre imposition.
IV- Régularisation des charges et révision du loyer
Processus de régularisation des charges locatives
Pour effectuez une régularisation des charges locatives il est nécessaire de se baser sur les coûts réels. Chaque type de charge (tel que l’eau chaude) doit être listé avec le montant correspondant. En outre, à la fin de cette liste détaillée, il est important d’indiquer un montant total des charges afin d’éviter toute ambiguïté pour le locataire.
Mécanismes et modalités de révision du loyer
Si vous avez inclus une clause de révision dans le contrat de location, vous avez le droit d’augmenter le loyer de votre locataire chaque année. Dans le cas contraire (qui est plus rare) vous devrez attendre le changement de locataire ou un avenant au bail pour intégrer cette notion. Cette augmentation est soumise à des règles strictes. Elle est calculée en fonction d’un indice de référence étroitement lié à l’inflation, ce qui limite l’augmentation des loyers pendant la durée de la location. Par exemple, l’indice de référence des loyers (IRL) du premier trimestre de 2024 atteint 143,46, représentant une augmentation de 3,50 % par rapport à l’IRL du premier trimestre de 2023 en métropole.
⚠️ Attention : depuis le 24 août 2022, la loi interdit la révision du loyer en cours de bail pour les logements classés F ou G. Cette disposition concerne les contrats de location conclus à partir de cette date.
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