I- Les causes de la crise du logement en France
Le parc immobilier français est caractérisé par une offre de logements hétérogène, avec une prédominance de logements anciens et peu adaptés aux besoins des ménages actuels. Cette situation entraîne une forte concurrence sur le marché locatif et une difficulté pour les ménages modestes d’accéder à un logement décent.
A. Une complexité fiscale et réglementaire étouffante
Les politiques du logement en France sont marquées par une multiplication de dispositifs et de normes, qui complexifient le secteur et pèsent sur les professionnels. Cette inflation normative freine la construction de logements neufs et renchérit le coût des opérations immobilières. La complexité fiscale et réglementaire est l’un des principaux freins à la construction de logements en France.
Peu compréhensible, elle impacte artificiellement le marché et décourage les investisseurs privés et ralentit la construction de nouveaux logements.
B. Une offre de logements insuffisante
Selon Philippe Briand (président du Groupe Arche) : la France a besoin de construire environ 450 000 logements par an pour répondre aux évolutions démographiques et sociétales. Cependant, en 2023 et 2024, le nombre de mises en chantier a chuté de 23 %, atteignant seulement 280 000 unités. Cette offre insuffisante de logements affecte toutes les couches de la population, en particulier les étudiants. Selon une étude de la Fédération des associations générales étudiantes (FAGE), plus de 20 % des étudiants ont déjà renoncé à une formation à cause de problèmes de logement.
II – Sortir de la crise du logement : des pistes à explorer
A. Simplifier les aides et la fiscalité pour fluidifier l’accès au logement
Philippe Briand, président du groupe Arche, préconise de simplifier les aides et tous les organismes qui en distribuent, ainsi que d’harmoniser la fiscalité pour fluidifier l’accès au logement. Selon lui, cette simplification serait une bouffée d’oxygène pour redonner aux Français la capacité d’investir dans l’immobilier et de relancer tout un secteur vital.
Sur le terrain, les professionnels de l’immobilier ressentent l’impact de la réglementation et de la baisse des dotations des communes. Les Français sont à bout de souffle face au plafonnement des loyers, au doublement de la taxe foncière et à la fiscalité qui conduit certains candidats à se détourner de villes lourdement taxées.
B. Les solutions possibles pour augmenter la construction de logements
Dans un contexte de crise du logement sans précédent, il est essentiel d’explorer les solutions possibles pour augmenter la construction de logements en France. Nous en présentons ici un résumé ainsi que quelques notions pertinentes.
Tout d’abord, il est important de simplifier et d’accélérer les procédures administratives liées à la construction de logements. Cela peut passer par une réduction des délais d’instruction des permis de construire, une simplification des normes et des réglementations, ou encore la mise en place de guichets uniques pour les porteurs de projets.
Ensuite, il convient de mobiliser davantage de foncier constructible, en particulier dans les zones tendues où la demande de logements est la plus forte. Pour cela, les collectivités locales peuvent jouer un rôle clé en adaptant leurs documents d’urbanisme, en favorisant la densification et la surélévation des bâtiments existants, ou en mettant en place des dispositifs de lutte contre la vacance des logements et des locaux.
La rénovation et la réhabilitation de l’habitat existant constituent également un levier important pour augmenter l’offre de logements. En effet, de nombreux logements en France sont vétustes, insalubres ou énergivores, et nécessitent d’être rénovés ou réhabilités pour être remis sur le marché. Les pouvoirs publics peuvent soutenir ces démarches en mettant en place des aides financières, des dispositifs d’accompagnement des propriétaires, ou en renforçant les obligations de travaux.
Enfin, il est essentiel de développer des formes d’habitat alternatives et innovantes, qui répondent aux besoins et aux aspirations des différentes catégories de population. Cela peut passer par la promotion de l’habitat participatif, de l’habitat intergénérationnel, de l’habitat inclusif pour les personnes en situation de handicap, ou encore de l’habitat léger et mobile pour les personnes en situation de précarité.
III- Des solutions innovantes pour augmenter la construction de logements
A. Le robot Hadrian X : une révolution pour le secteur du BTP
Le robot Hadrian X est une véritable prouesse technologique qui pourrait bien bouleverser le secteur du BTP. Conçu par la startup australienne Fastbrick Robotics, ce bras robotique de 30 mètres fixé à l’arrière d’un camion est capable de poser jusqu’à 300 briques par heure grâce à un système de guidage laser précis. Il peut s’étendre sur trois étages et est idéal pour la plupart des constructions classiques (hors immeubles).
En remplaçant le mortier par de la colle et en supprimant les contraintes liées aux conditions météorologiques, l’Hadrian X permet de réduire significativement les coûts et les délais de construction. Une maison peut ainsi être érigée en un rythme bien plus rapide qu’avec les méthodes traditionnelles, ce qui devrait entraîner une baisse des prix de construction et offrir davantage de souplesse financière aux futurs propriétaires.
Cependant, cette robotisation soulève des questions délicates concernant le marché du travail dans le BTP. Certains craignent une réduction des postes pour les maçons, tandis que d’autres y voient une opportunité de réaffectation des compétences, en transformant les maçons en opérateurs de ces machines. La géante Hadrian X, pourraient révolutionner la construction en réduisant les coûts de 20% et les délais de production.
B. La surélévation d’immeubles : une solution pour limiter l’étalement urbain
La surélévation d’immeubles déjà existants est une solution intéressante pour produire des logements tout en gardant le cap de la sobriété foncière. Nantes métropole étudie actuellement la faisabilité technique et économique de cette solution en lien avec les bailleurs sociaux. Deux premiers sites sont ciblés, à Nantes et à Rezé, pour une surélévation de deux étages.
Cette solution présente plusieurs avantages : elle permet de densifier la ville sans étendre son emprise au sol, de réduire les coûts de construction en utilisant des structures existantes et de limiter les nuisances pour les riverains et l’environnement. Cependant, elle nécessite une étude préalable pour vérifier la solidité des bâtiments et leur capacité à supporter des charges supplémentaires. Elle peut également nécessiter des travaux de renforcement des fondations et des structures porteuses.
IV- Action au court terme : simplifier l’accès au logement
A. Numériser les processus de location
Pour faciliter l’accès au logement, les administrateurs de biens peuvent adopter des solutions numériques simples, comme la candidature en ligne pour les futurs locataires. Cette démarche permet de collecter des dossiers locataires complets et de simplifier les procédures de location. Par exemple, la plateforme en ligne Greenloc permet aux candidats à la location de constituer un dossier numérique et complet, qui peut ensuite être transmis aux propriétaires et agences immobilières, facilitant ainsi les démarches pour les deux parties. D’autre part, pour les professionnels de l’immobilier, il existe également une plateforme pour sécuriser et centralisé les candidatures. Les administrateurs de biens peuvent traiter leurs dossier de manière transparente et simplifier ainsi l’accès au logement pour tous.
B. Relever les défis de la rénovation énergétique
La rénovation énergétique est un enjeu d’avenir pour le logement français. À coté de la crise du logement qui est d’une priorité majeur, les professionnels de l’immobilier se mobilisent pour trouver les ressources afin d’innover et répondre aux exigences environnementales fixés par le gouvernement.
Pour offrir des logements écoénergétiques aux Français, l’écosystème de l’immobilier se développe rapidement.
Au niveau des administrateurs de biens, le métier du gestionnaire évolue face à la tension sur l’activité locative. En effet, la profession gagne progressivement en efficacité dans son organisation pour de venir plus polyvalent et se concentrer sur les missions à forte valeur ajouté comme la réhabilitation du parc géré.
Dans ce sens, le calendrier de la rénovation énergétique, qui prévoit l’interdiction à la location des logements les plus énergivores d’ici 2028, est un défi de taille pour les propriétaires et les gestionnaires de biens immobiliers. Des solutions, comme les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ou les aides de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), peuvent les accompagner dans leurs projets de rénovation énergétique.
Conclusion
Face à la baisse de l’offre de logements en France, il est crucial pour les professionnels de l’immobilier d’innover et de moderniser leurs pratiques pour sortir de cette crise. La simplification des aides et de la fiscalité, l’adoption de technologies de construction innovantes, et la numérisation des processus de location sont autant de solutions pour faciliter l’accès au logement et relever les défis auxquels fait face le secteur immobilier français. En travaillant ensemble et en adoptant des approches novatrices, les politiques avec les professionnels ont les cartes pour surmonter cette crise du logement et offrir à tous les Français un habitat décent et abordable.
Notre méthode pour améliorer le service aux candidats ?
